案情

李先生自开发商处购得商铺一处，该开发商声称所购商铺将由其委托经营，故于签订商铺买卖合同同时又签了委托经营合同一份，约定李先生将所购商铺交由开发商统一经营管理，开发商定期支付经营收益给李先生。但自该统一经营合同签订后，李先生未收到开发商所支付的任何的经营收益。李先生到所购商铺处查看，发现商铺已被开发商租予他人经营。而该实际经营人称其已向开发商支付了二十年的租金，属于合法使用商铺，故不同意将商铺交还李先生。李先生向开发商提起诉讼，要求解除合同，支付经营收益，并要求开发商及商铺实际使用人交还商铺。但法院虽然判决解除委托经营合同及开发商支付经营收益，对要求返还商铺的请求却未予支持。在李先生申请执行后，法院以开发商无财产可供执行为由，终止了执行程序。至此，李先生出钱买了商铺，但该商铺被他人所使用无法收回，约定的经营收入也无法取得。

分析

“买卖不破租赁”是一条古老的法律原则，也就是说在买卖合同生效之前已经合法存在的租赁合同，即使房屋被卖租赁合同不受影响。法院之所以不支持李先生关于要求实际使用人返还房屋的请求，正是基于此条法律规定。

教训

  象李先生所遇的案例在全国多有发生，涉及面广，标的大，影响极其恶劣。之所以如此，一方面是由于不良开发商，利用了法律规定设计了前述的经营骗局；另一方面购房人未能充分认识委托经营的法律风险，未能在购房及签委托经营合同之时，就商铺及实际使用人情况进行充分的了解，这也是造成损失的非常重要的原因。