案情

　　李女士与房东陈先生签订购房合同一份，约定以50万元购买陈先生的动迁安置房。待政策允许办理产权证之时，将产权过户至李小姐名下。后陈先生向李小姐交付了房屋，李小姐将房款打入陈先生妻子帐户，后李小姐进行了装修并入住。陈先生一家在该房屋所在小区共分得三套安置房屋，陈先生一家居住在其中一所安置房屋内，李小姐入住后双方关系较为融洽。三年后该处房屋价格暴涨，该房屋也可以办理产权证了，但房东拒绝协助办理产权过户。后陈先生的儿子及妻子向李女士提起诉讼，认为其两人是安置房屋的共有产权人，陈先生在未经其同意的情况下将房屋出售，侵犯了他们的共有权，故请求法院确认李女士与陈先生所签订的房屋买卖合同无效，并要求李小姐将房屋恢复原状后予以返还。

　　争议焦点

　　1、房屋买卖合同是否有效。陈先生妻、子一方认为，该房屋买卖合同签订之时其并未取得房屋的产权证，故该房屋不能买卖，应属无效。而且正是由于他们一户尚未取得产权证，故此时买卖该房屋属于无权处分，亦属无效。李小姐认为，合同签订时该房屋虽未办理小产证，但已取得大产证，属合法建筑，不属不可买卖的房屋。而陈先生一户依拆迁安置协议产权调换取得了安置房屋，并已由动迁公司向其交付，无论是否办理了产权过户，陈先生一户均属房屋的所有权人，只是暂时无法办理产权登记，故不属无权处分。

　　2、陈先生单独签订房屋买卖合同是否有效。陈先生的妻、子一方认为，其两人是房屋的共有产权人，未经其同意所签的房屋买卖合同无效。李小姐认为，该两人参与了签约，只是没有在合同上签字，但苦于没有书面证据。

　　律师点评

　　中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定，　下列房地产，不得转让：

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（三）依法收回土地使用权的；

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（五）权属有争议的；

　　（六）未依法登记领取权属证书的；

　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　依据该规定，如果涉案房屋未取得权属证书，买卖合同应属无效。之所以有如此规定，规范的是违法建筑的情形。本案的情况是，房屋是有合法的手续的，只是该房屋尚未将产权证办到陈先生一户名下。

　　李小姐将部分房款打入陈先生妻子的帐户，故陈妻称对房屋买卖不知情不能成立。而房屋买卖系对家庭重大财产的处分，陈妻、子三年对其房屋不管不问显然不合常理，再考虑到陈先生一户与李小姐住在同一小区，可以推断后陈妻及子对于陈先生卖房是知情的，而且三年都未提出反对意见，可视为默认。故陈先生的表见代理成立，陈妻及子的意见不能成立。

　　法院判决

　　驳回要求确认房屋买卖合同无效的诉请。